ازدهر سوق العقار في تركيا خلال السنوات الأخيرة بشكل ملحوظ، ولعب النمو الاقتصادي الممنهج والتسهيلات التي تقدمها الحكومة التركية للمستثمرين في القطاع العقاري التركي دوراً بارزاً في زيادة إقبال المستثمرين العرب والأجانب على شراء العقارات في تركيا.

وبحسب الإحصاءات الصادرة عن دائرة الطابو في تركيا مطلع العام 2022، زادت مبيعات المنازل للأجانب بنسبة 43.5% في عام 2021% مقارنة بالعام السابق وبلغت 58 ألفًا و567 عقار، وبهذا تكون ارتفعت المبيعات القياسية على أساس سنوي بنسبة 77.1%.

وتتصدر المدن الكبرى كـ إسطنبول وأنطاليا وأنقرة وطرابزون، وبورصة قائمة المدن الأكثر جذبا للمستثمرين الأجانب الراغبين في شراء عقارات في تركيا.

وبحسب البيانات الصادرة عن مركز الإحصاء التركي "TÜİK"، ارتفعت نسبة إقبال المستثمرين الأجانب على شراء العقارات في مدينة إسطنبول فيها بعد الإعلان الرسمي عن بدء المرحلة الأولى لمشروع قناة إسطنبول.

إذ من المنتظر أن تشهد المرحلة الثالثة لإعمار قناة إسطنبول الجديدة بناء مدينة جديدة على ضفاف القناة تُعرف باسم "يني شهير"، وهي المدينة الذكية التي ستترك بصمة معمارية وتكنولوجية جديدة في تاريخ العمارة التركية والعالمية.

وأعطت وزارة البيئة والتخطيط العمراني التركية الموافقة على المخططات الإعمارية في منطقة تاتارجيك Tatarcık في منطقة باشاك شهير المجاورة لقناة إسطنبول الجديدة في شهر مايو/ أيار 2021.

 وبحسب البيانات الصادرة عن الوزارة تبلغ مساحة المنطقة الموافق على تحويلها إلى أراضي صالحة للإعمار 5.7 مليون متر مربع.

وسيتم الاستفادة منه باعتباره منطقة خاصة بمشروع قناة إسطنبول الجديدة، تضم العديد من الخدمات كالفنادق والأسواق والأبنية السكنية والتجارية، ويتوقع أن يبلغ عدد السكان في هذه المنطقة ما يقارب 45 ألف نسمة.

وبحسب المعلومات الصادرة عن مديرية الطابو التركية، بدأت الجهات المعنية باستصدار سندات الملكية "الطابو" والرخص اللازمة للمشاريع العقارية في هذه المناطق.

ولعل قلقا يصيب المستثمرين العقاريين الأجانب الراغبين في شراء عقارات تقع ضمن حدود المدينة الجديدة، يكون نابعاً من عدم معرفتهم للقوانين التركية الخاصة بالاستثمار العقاري، لاسيما مع اختلاف المصطلحات العقارية باللغة التركية عن غيرها من اللغات كأسماء أنواع الطابو وما يندرج تحتها من تشعبات وتفاصيل كثيرة.

تتعدد أنواع الطابو "سند ملكية العقار" في تركيا، وتصل إلى 8 أنواع مختلفة حسب نوع العقار وحالته ونوع الملكية.

 في هذا التقرير نستعرض لكم التفاصيل الواجب معرفتها حول طابو الملكية التامة وطابو الحصة قبل شراء العقار في تركيا.

طابو الملكية التامة في تركيا:

يُعرف باللغة التركية باسم " Kat Mülkiyeti"، ويُطلق على سند ملكية العقار الجاهز تماما للسكن، ويصدر من خلال دائرة الطابو التركية بعد التأكد من انتهاء عملية بناء العقار بشكل قانوني وعدم وجود أي ديون أو مشاكل عقارية تتعلق بالعقار نفسه أو بصاحبه.

يفيد طابو الملكية التامة بحق صاحب الملك الاستفادة من الأرض وما بُني عليها من عقار سواء كان مسكن أو محل تجاري أو النوعان معا.

يتميز طابو الملكية التامة عن غيره من العقارات بتفصيل صفات العقار من حيث، رقم القسم المستقلّ وموقعه وحصّته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصّة به، وجنسه بأنّه أرض إعمارية وليست زراعية في الوثيقة الصادرة من الجهات الحكومية المعنية.

وبهذا، عند شراء عقار بوثيقة طابو ملكية تامة، فإن المشتري يحصل على الحق الكافي لاستخدام هذا العقار بشكل منفرد، كما يحق له التصرف بالعقار سواء بالبيع أو التأجير دون الرجوع إلى طرف ثاني.

إذا، يمكننا القول أن طابو الملكية التامة في تركيا يمكن حامله من التالي:

• حق التصرف التام في عمليات بيع وتأجير العقار
• حق رهن العقار بالطريقة المناسبة له ولدى الجهات التي يريدها
• يمكن لمالك الشقة إجراء الإصلاحات والتغييرات على الجزء المستقل من العقار الرئيسي بطريقة لا تضر بالهيكل
• في حال قرر صاحب العقار بيع العقار لطرف أخر، ينتقل الحق باستخدام المرافق المشتركة في البناء إلى الطرف الأخر مع الملكية التامة للعقار.
  
  طابو الحصة في تركيا:

يُعرف باللغة التركية باسم " Hisseli Tapu"، ويُطلق على العقارات التي تعود ملكيتها لأكثر من مالك بحصص متساوية أو متفاوتة.

تنظم هيئة الطابو التركية سند الملكية متعدد الملاك عن طريق كتابة جميع أسماء مالكي العقار مع توضيح نسبة كل مالك في أصل العقار، ولكن لايتم تحديد ملكية أقسام العقار.

وهذا يعني أنه في حال اشترك 5 مستثمرين في بناء سكني بحصص متفاوتة، لا يتم تحديد مكان ونوع حصة كل شخص منهم كأن نقول أن الطابق الأول تعود ملكيته للمستثمر الأول.

ولكن، يمكن لمالكي طابو الحصة، توقيع عقد يوضح الجزء الذي يعود لكل منهم بعد الاتفاق فيما بينهم، ويسمى هذا العقد أيضًا وثيقة تقسيم بالتراضي " rızai taksim belgesi"، ولكن هذه الوثيقة لا تؤثر على سند الملكية من الناحية القانونية والرسمية.

 في حال بيع العقار التابع لسند الملكية المشتركة " طابو الحصة":

لا توجد مشكلة من الناحية القانونية من بيع الشخص حصته من العقار التابع لسند الملكية المشتركة، ولكن يفرض القانون العقاري التركي بعضاً من الشروط الواجب اتباعها قبل بيع الحصة، وتتمثل في:

• يجب إبلاغ جميع الشركاء بنية البيع
• يحب الحصول على موافقة خطية من جميع الشركاء بالسماح بعملية البيع
• تعود أولوية الشراء على الشركاء، وفي حال لم يرغب أحدهم بشراء الحصة يمكن بيعها لطرف ثالث بعد الحصول على موافقة جميع الشركاء.